昨日、デッドクロスの話をさせていただきましたが、ではデッドクロスになるのを防ぐにはどうすればよいか?または、デッドクロスになっても経営に支障が出ないようにするにはどうしたらよいか?ということについてお話したいと思います。

 

本やブログ等の記事ではいろんな方が取り上げている話題ですが、あまり書いても頭に入りにくいと思いますので、出来る限り少なく絞ってご説明します。

 

建物の割合を高くする

デッドクロスを防ぐには、減価償却費の金額を出来る限り多く、そして長い期間に渡って計上できる体制づくりをすることがまず1つの方法です。

 

その為に、色々な策があるわけですが、僕がお勧めしたいのが、購入初年の確定申告で、建物の割合を出来る限り多くとることです。

 

建物の割合が多いということはそれだけ減価償却費が増えることになります。

また、減価償却費を長い期間とるためには経済耐用年数が長い物件、つまり、築年数が新しく、RC造の物件を購入することになりますが、利回り等との兼ね合いもあるかと思いますので、これは参考程度に覚えておいてください。

 

会計でも、税務でも、1つの事象に対して複数の会計処理方法があります。

その中でどの手法を適用するかはその個人次第です。

しかし、絶対守らなければいけないのには、一旦その手法を選んだら、その後はその会計処理を継続して続けることです。

 

なので、売買契約書に記載がある建物価格と土地価格通りに処理する方法もありですし、土地は路線価で計算し、売買価格を路線価で求めた土地値から差し引いた金額を建物として処理する方法もありです。

 

その中で、出来る限り建物価格が多く取れる手法を最初に選択してください。

 

自己資本を厚めに入れる

デッドクロスを防ぐ方法としてもう1つ挙げられるのが、ローン返済金額を減少させることです。

 

ローン返済額自体が下がればそもそものキャッシュアウトが下がる訳で、仮にデッドクロスが来たとして納税が発生しても、それに十分耐えうる体力がつくので。

 

月々のローン返済額を減らすには、色々手法はありますが、単純明快なのが、最初の頭金を出来る限り手厚くいれる、もしくは、繰り上げ返済をコツコツしていく。この2つです。

 

次の物件購入に向かってキャッシュを貯めておくことは非常に重要です。

しかし、次の物件に行くにしても、現在所有している物件で、問題なく経営できるような状態にしておくことは必要だと思います。

 

将来絶対来るであろうデッドクロスに備え、自己資金を入れておくことは安定成長につながっていきます。なので、自己資金を入れる重要性もここで改めて認識していただければと思います。

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