最近、不動産投資の本を読み漁っているのですが、どの本にも見かけるのがデッドクロスという言葉です。デッドという名前がついている通り、良い意味ではありません。

 

このデッドクロスの概念は気付いていたものの、デッドクロスという言葉にあまりピンときてなかった僕ですが、そんなことも多いかもしれないと思いますので、今日はデッドクロスについてお伝えしたいと思います。

 

減価償却費とローン返済

デッドクロスを理解するには、減価償却費とローン返済の税務上とキャッシュフロー上のインパクトについて熟知する必要があります。

 

減価償却費というのは、我々大家にとっては味方です。通常、不動産は建物部分と土地部分に分かれます。建物部分は時の経過に応じて減価していくという概念の元、毎年一定額減価償却費として損金算入することができます。キャッシュフロー上は、キャッシュアウトがないにも拘らず、この減価償却費のおかげで我々大家が収める税金金額をセーブすることができます。

 

一方、ローン返済というのはご存知の通り、毎月キャッシュアウトしている返済金額です。このローン返済金額で誤解が多いのが、ローン返済金額自体はキャッシュアウトしているにも拘らず、借入金の返済ということで損金に算入することができません。厳密に言うと、ローン返済の中に含まれている金利部分のみは損金算入できます。

 

従って、税金だけのことを考えると、減価償却費がローン返済額よりも大きい場合は節税効果となり、逆に、ローン返済額が減価償却費よりも大きい場合は、キャッシュアウトの方が損金算入される金額よりも多くなり、より多く税金を支払わなければならないという状況になります。

 

キャッシュフローでは儲かっていないのに納税しなければならない

そこでデッドクロスとは何ぞや?ということですが、既にお気づきの方はいらっしゃると思いますが、減価償却費がローン返済額を下回ってしまう時点の事を言います。

 

例を出したいと思います。例えば、1年目の家賃収入が100万円、ローン返済額が90万円、減価償却費が100万円の場合、キャッシュフロー上は10万円のキャッシュインであるにもかかわらず、確定申告書上は家賃収入から減価償却費を引いた0円が所得となるので、税金を支払う必要がありません。これは減価償却費の節税効果が効いていると言えます。

 

一方、10年目の家賃収入が85万円、ローン返済額が90万円、減価償却費が80万円となった場合、キャッシュフロー上は5万円の赤字です。しかし、減価償却費は耐用年数間近になると減少し、確定申告書上は10万円の利益に対しての納税をしなければなりません。

 

キャッシュフロー上はマイナス、それに加え、納税もしなければならないという二重苦となります。

 

これがデッドクロスの基本的な概念になります。

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