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購入した1棟マンションで1室空室になっている部屋につき、デザイナーズリフォームが終わり募集を開始しているのですが、閑散期ということもあり、業者の反応はある程度良いものの、具体的な話はまだありません。

 

ただし、業者には既に現場を見ていただき、これと同じようにリフォームした場合は、どの程度金額が発生するのか?ということは既に確認をしており、その後の効率化に向けた動きはある程度落ち着きつつあります。

 

あとは、今回のデザイナーズリフォームで、今までの家賃より10%程度上げているので、それで決まれば、効果があったということで、今後も継続して取り組むかどうかを検討していくという流れに入っていきます。

 

ということで、今回はデザイナーズリフォーム効率化に向けた動きや考えを纏めていきたいと思います。

 

通常原状回復との乖離額を確認

まず最初に今回のデザイナーズリフォームによって、どの程度のコストが発生するのか?というのを明確にする必要があります。

 

今回はコンサルタントを雇ってデザイナーズリフォームをかけたため、通常のリフォームコストに加えて、一定額のコンサル料金がのっかってきています。これを続けていると収支的にもたなくなるので、次回からは自前で同じようなリフォームをやっていこうと考えていたのですが、その見積もりが既に出ています。

 

そして、見るべきポイントは、通常最低限の原状回復を行った場合にかかる費用とデザイナーズリフォームを行った場合の差額を把握することです。

 

今回の場合は、家賃が4万円台中盤の部屋に対して、通常のリフォームとデザイナーズリフォームを行った場合の費用乖離額は約15万円あります。

 

この金額を高いと思うか安いと思うかは、なかなか図りにくいのですが、結局はコストパフォーマンスだとは思っています。

 

コストパフォーマンスを測るためには、まずコストを知る必要があり、ここでいうコストとは通常リフォーム費用とデザイナーズリフォーム費用の差額ということになっていくわけです。

 

ということで、効果を知るために、まずはこの乖離額を把握しましょう。

 

デザイナーズリフォームの賃料アップ額を確認

そして、次にコストパフォーマンスでいうパフォーマンスの内容です。

賃貸経営でいうパフォーマンスは賃料アップをどの程度出来たのか?ということです。

 

今回の場合は4,000円程度家賃アップを目指しているので、それができた場合は、家賃が従来比べて10%程度アップしたことになります。

 

そうすると、空室期間やその後の募集広告のやりやすさ等、定性的なパフォーマンスを考慮しない場合は、単純に15万円 ÷ 4千円で投資の回収期間が図れます。

 

そうなると大体3年ちょっとでデザイナーズリフォームによって追加でかかったコストを回収できることになり、これを長いと思うか、短いと思うかは各投資家の判断になってきます。

 

ちなみに、僕はそれ以外の定性的なパフォーマンスも良くなれば、全然ありだと考えています。加えて、同じようなリフォームを依頼することによって、1回あたりのリフォーム費用を多少は下げてくれるかもしれません。そういった継続的な努力によって何とかできそうな気もしています。

 

しかし、まだ賃料アップで入居者が決まったという実績がないため、しばらくは様子見をします。今の閑散期はどの物件も厳しい時期ではあるので、2か月程度はこの状況で様子を見ます。どちらにしても年末までは家賃保証が効きますので、それを使い切るぐらいの気持ちではいます。

 

その後の空室期間、リフォーム費用を確認

そして、次は数値では明確に測れないパフォーマンスの部分をどう考えるかです。

 

デザイナーズリフォームをすることによって、空室期間がどの程度縮まるのか?というのは結構重要です。1か月異なれば、1か月分の家賃分が違ってくるわけですし、デザイナーズリフォームをしたことによって、今まで広告費が2か月分だったのが、1か月分で済むのであれば、それもまたパフォーマンスになります。

 

加えて、1回デザイナーズリフォームを施せば、その後は最初のリフォーム費用ほどコストは発生しないと思われます。なぜなら、破損個所のみ修正するということで、2回目からは対処可能だからです。

 

そういった意味で、いわゆる初期投資だと思っています。

僕は今回購入したこの物件に関しては、20年以上の長期保有で考えています。

長期保有をする方針であればあるほど、こういった物件バリューアップがじりじりと効果を生むと僕は考えています。

 

それは家賃アップ金額以外の数値では明確に測れない効果を考えてのことです。

 

いずれにしても、まずはどのように入居者が決まっていくかです。

時期も時期なので、すぐに結果は出ずらいですが、定期的に管理会社と連絡をとって状況を把握していきたいと思います。

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