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前々から申し上げていたデザイナーズリフォーム会社との打ち合わせですが、ようやく実現しそうです。今は東京への人口流入が進んでおり、都内の人口は増加していますが今後を考えるとそう楽観視もしていられません。

 

どのように他の物件と差別化していくのか?ということを考えた時に、私が思いついたのがデザイナーズリフォームという手段です。

 

差別化には色々手法はあります。例えば、DIYが得意な方であればリフォームコストを出来る限り縮小し、家賃を下げることによって他の物件と差別化をするという方法もあるかもしれません。

 

または、利回りは度外視で、とにかく都心に物件を所有するというのも差別化です。最低限プラスが出る利回りであれば、安定的に回すことができるし、渋谷・新宿等の都心の中の都心は価格が大きく値崩れすることは考えにくいので大きな失敗はしないかと思います。

 

その中で私がデザイナーズリフォームという差別化の手段を選んだのは、意外とやっている人が少ないからです。ほとんどの大家の方が出来る限りコストを削減すべく、最小限の通常リフォームを行っています。

 

ちょっとコストをかけて、他の部屋と差別化し、かつ、家賃収入もちょっとあげることができれば長期的に見て勝ちになれる可能性が上がるのかなと考えている為です。

 

ただ、問題はコストパフォーマンスです。

自分で住む部屋であればどれだけコストをかけても最終的に自分の住みたい部屋にできるのであれば問題ありません。しかし、不動産投資はビジネスとしてやっていることなので、通常のリフォームに比べてプラスで支払ったリフォーム費用に対して、どの程度の見返りがあるか?そこに尽きます。

 

見返りというのは、空室率の低下、家賃の下落防止または上昇です。

空室率の場合は、そのリフォームをしたからどれだけ空室率が下がったのか?ということは予測するのが非常に難しいのですが、色々試してみなければなりません。

 

幸い、今はキャッシュフロー上余裕がある状態なので今の時にトライしてみようかと思い具体的な行動に移しています。その結果、自己満足的なものであって空室率や家賃に何の影響も及ぼさず、ただ単にコストがかかっただけということであればもちろん引きます。

 

ただ、何もトライせずに勝手なイメージだけで終わってしまうのはもったいないのかなと。

 

今後1棟マンションを購入することによって管理の部屋数が増えます。

業者にとってはリフォームの工数が増えれば利益になるわけで、その立場も利用してコスト削減に取り組んでいきたいと思います。

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