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ちょっと遅れての発信ですが、W杯惜しかったですね~なんとか8強になってほしかったのですが。

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スルガ銀行問題は様々な側面で影響が出ていると言われていますが、あの問題によってスルガ銀行内での不動産融資の姿勢が明らかに変わったことは間違いないのですが、あの問題を契機に他の金融機関の不動産融資審査が厳格化しているようです。

 

とはいっても、地方の信金等、そこまで不動産融資をしていたわけではない金融機関は今まで通りだとは思いますが、それまで融資をジャブジャブ出していた金融機関は、基本疑いの目をもってかかるというようになってきているようです。

 

厳格化と言っても、一言では言い切れないでしょうし、担当によっても違ってくる部分はまだあるとは思いますが、最近金融機関の方とお話しする機会が多くあったので、その話を基に主にどういった点が変わってきたのかということをお伝えしたいと思います。

 

物件評価ふかし

まず、物件評価をふかしているということに対して、スポットが当たり始めています。

この話は、実際6,000万円の物件なのに、物件価格を7,500万円で融資打診し、自己資金2割入れたことにして、実質フルローンで購入しているというスキームです。

 

ただ、銀行として、実質フルローンでも、収支が合うような物件であれば、貸付をするのも違法ではないと個人的には思いますが、レントロールをふかしてしまうのは、グレーラインではあります。

 

上記の例でいえば、実際6,000万円の物件を7,500万円で融資打診した場合、レントロールをいじらないと、利回りが下がってしまい、見栄えが悪くなってしまいます。それを避けるために、現実的な範囲内で、家賃の実額を上げて、操作するということが行われていましたが、このチェックを厳しくしていると金融機関の担当よりありました。

 

まあ、投資家も融資担当者もどっちもどっちの話だと思いますが、これも度合いによるのかなと思います。無理をしすぎて購入できたとしても、投資家は自分で自分の首を絞める形になってしまいます。

 

なので、原則に戻ると、できる限り安値で仕入れるということです。

それさえできれば、物件価格をふかしたとしても、レントロールを変えずに、融資が出ますし、投資としては勝てる投資になっていきます。

 

銀行としても、できる限りかしたいというマインドはありますので、見てみないふりをできない流れになってきたということでしょう。より健全な市場に戻っていっているような感じは受けました。

 

金融資産ふかし

これが今スルガの問題で一番問題になっている話題です。

簡単に言えば、自分が持っている現預金を過大に見せることによって、個人属性を上げて、普通であれば物件を購入できなかった人が融資を受けて購入できるようになるという流れです。

 

これに関して、融資担当者が黙認していた、業者が投資家に内緒でやっていた、いや、実は投資家は知っていてそうしているというようにいろんな考え方がありますが、いずれにしても、スルガの問題では改ざんが起こってしまったことは事実です。

 

ということで、今まではネットバンキングの数値を操作して、金融機関に提出して、それでオッケーだったのが、金融機関まで出向き、その場のPCでネットバンキングにログインして、残高を見せたり、銀行の残高証明書の提出を求めてきたり、金融資産改ざんが起こりうる部分を詰めているようです。

 

これに関しても、銀行はできる限り貸したいというマインドがあるので、黙認していたというケースもあると思います。また、銀行が行っている施策に対して、いたちごっこのようにまた新たな抜け道を探している業者もいるようです。

 

が、やはり、あるべきは、自分の本当の姿を見せて、相応の借入をすることです。

嘘で塗り固めた方法で臨んでも、どこかでしがらみが来ると個人的には考えています。

 

自己資金割合

あとは、自己資金割合が高まってきています。

もともと物件価格の1割で良かったのが、2割や3割と言われるケースが増えてきています。そうなると、物件価格のふかしをさらに大きくしないとフルローンで融資が引けない、しかし、レントロールの操作にも限度があるので、フルローンでの借入は難しいという状態になりつつあります。

 

この状態になってくると、現金を持っている人が強くなります。

そして、僕が思うに、今後不動産融資が盛り上がる可能性って低いんじゃないかなーと。

 

日本自体の人口は減ってきていますし、不動産賃貸業自体はどちらかと言えば、斜陽産業ではあります。今まで高い入居率を誇っていたエリアの空室率が上がることはあっても、入居率が上がっていくエリアというのは限られています。ただし、そういったエリアの物件価格は高くなる傾向があり、利回り高い、将来的な賃貸需要も問題ないというケースはあまりありません。

 

でも、そういった物件もあります。そこは行動量に比例する部分がありますが、原則は物件を安く買って、空室率を下げていき、自分のノウハウを蓄え成長していくということだと思います。それを着実にやっていけば、大家業界では勝てます。もちろん、周る物件を購入するという前提はありますが。

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