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これもまた先週水曜日の不動産投資家による忘年会で仕入れたネタなんですが、あれだけ批判していたスルガ銀行の融資、もしかしたら撤回させていただくかもしれません(笑)

 

滋賀の物件をスルガ銀行借入で購入した方がいたのですが、その方は通常と同じ4.5%での借入を行いました。しかし、借入からちょうど1年が経つ今日この頃金利を1%さげてもらい、今は金利3.5%でやってもらっているとのことです。

 

確か、その方の借入額は6,7千万円だったかと思いますので1%違うとキャッシュフローにして月々2~3万円程度のキャッシュが浮くことになります。年間にして24万円~36万円。これはかなりでかいです。

 

しかも更に驚いたのはスルガ銀行で金利1.7%でやっている方がいるというのです。

これには驚きました。金利1%台と言えば、横浜銀行や千葉銀行といった地方銀行で不動産融資に比較的力を入れているぐらいのレベルになります。

 

しっかり経営している方は、最初に入口は金利4.5%という厳しいものになりますが、その後緩やかに金利を下げていくことは可能なんだなと成功事例を聞いて思いました。しかも、スルガ銀行の場合は融資期間を長くとってもらえるので、融資期間もある程度長く取れるし、金利も2%程度という状況であれば、それ以上のことはなかなかありません。

 

私の考え方の中に最初の入り口は出来る限り良い銀行でというのがあります。

それは、借入にも費用が掛かりますし、金利を下げると言ってもそこまで簡単な話ではないという前提があったのですが、その考えは間違っていたのかもしれないと。

 

もちろん、物件によって金利を下げる交渉が出来るものもあれば、それが難しいものもあると思います。また、個人属性も良ければ良いに越したことはないでしょう。でも、金利を1.7%まで下げた人がいるというのは非常に勇気になりました。トライしてみる価値はあるのかなと。

 

先日お話をした不動産仲介をやっていて融資にかなり詳しい方曰く、最近は融資を受けられる入口が狭くなっており、その入り口に入れた人は多くの融資を受けられ、そこには入れなかった人は静岡銀行やスルガ銀行になってしまうという事情に関する説明がありました。

 

その入り口に入るためには、純資産で4,5千万円規模になっているというのが1つの基準らしいです。しかも、その純資産の資産価値というのは購入価格ではなく、路線価をもとにした積算評価をベースに計算されるので、都内で不動産投資をやった場合は、純資産4,5千万円までいくには、現金ベースで実質6,7千万円くらいは貯金がなければなりません。

 

そこまで待っていたら日が暮れてしまうということもあるかと思うので、このスルガ銀行の融資、うまく使うというのもやはり1つの手法なのかなと改めて考えさせられました。

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