みなさんおはようございます。

昨日は、中国人の方と夜遅くまで一緒に夕食を食べたのですが、かなり疲れました笑、というのも、中国語のスピードが早すぎて、ずっとリスニングに専念、まるで試験を受けているような感覚でしたが、色々話ができてかなり充実した土曜日の夜を過ごすことができました。

さて、今日の話、みなさん「オーバーローン」という話を聞いたことがありますか?
僕はこの言葉を聞いたとき、オーバーローンでお金を余計にもらって、何をするんだろう?と借入してまで、フリーキャッシュを得る必要なんてないでしょうと思ってました。

結論から言うと、僕の認識は間違っていました。
オーバーローンというのは、仲介手数料や登記手数料など、不動産売買に伴って発生する諸費用もローンによってまかなうことを言います。

例えば、2,000万円の物件があったとします。特別な事情がなければ、こういった諸手数料は大体、売買価格の1割と言われてるので、諸費用を入れると、2,200万円ということになります。

本来であれば、銀行は物件価格の2,000万円までにしか融資をしませんが、この諸費用を含めて融資をしてくれることをオーバーローンといいます。ここでは、2,200万円ということになりますね。

これには、メリットもデメリットもあります。まずメリットから話しましょう。これは、物件購入時にキャッシュが必要なくなるということです。手持ちキャッシュが少ない人にとってはとても良いですよね。従った、投下資本に対するキャッシュインを計算するROIの数値が高くなります。

反対にデメリット、これは、返済額が増加するため、実質利回りが悪くなります。これも簡単ですよね。2,000万円で借りるのと、2,200万円で借り入れるのでは、月々の返済が多くなるのは当然です、その部分が月々のキャッシュフローでみると差額が出る部分です。

そして、僕の考えとしては、最初の諸手数料ぐらいは支払った方がよろしいかと思います。結局は、最初に苦労するか、購入後に苦労するかどっちかです。であるのなら、キャッシュが手元にある程度ある状態であるなら、諸費用、及び頭金の1割程度は最低投下したほうがよろしいかと思います。

不動産投資家の方は、投資をしているのでここらへん大丈夫な方が多いかもしれませんが、手元にキャッシュが多くあると、人間やはり使いたくなってしまいます。なのであれば、最初に、出来る限り出資をし、その後、細く長くのキャピタルゲイン、つまり月々の手元に残るキャッシュを増やしていったほうが、賢いかなと。

オーバーローンは、現在は頻繁に行われていないそうですが、5年前ぐらいは行われていたそうです。もし、オーバーローンのすすめを受けたときは、上記のメリット、デメリットを考えた上で、行動をしてみてください。キャッシュがあるのであれば、最初にある程度のキャッシュを入れることをおすすめします。

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