みなさんこんにちわ!

実は、僕が購入した物件は全てオーナーチェンジ物件だったのですが、オーナーチェンジ物件というのは、どうしても、現在の家賃をベースに利回りを計算し、その家賃前後で今後も運用できると思い込んでしまいがちです。僕の場合もそうでした。

結果的には、もう少し考えて購入すればと思っている部分もあります。僕が購入した物件の場合は、不動産売買会社が利回り操作のために、家賃を高くし、入居者を入居させ、オーナーが変わった途端に、退去というような悪質なものではありませんでしたが、長く住んでいる入居者の為、契約時の家賃相場と、現在の家賃相場の違いから、現在の家賃相場に照らし合わせると、今の家賃はとれないということに気づいたといった感じです。

周辺の不動産管理会社を5件〜10件訪問し、家賃相場を調べた結果、平均して0.5%〜1.0%家賃が下落していました。正直、若干凹みましたが、話によれば、ここ5年間でひどいとこだと20%も家賃が下落している物件もある。それに比べれば、まだ被害は受けていない方だと。その話は救いでしたが、家賃を下げずに今後どのように経営していくか?これが僕にとってひとつのテーマでもあります。

僕が過去読んだ「究極の不動産投資術by中村隆」だと、オーナーチェンジ物件を購入するときは、逆に利回りが低い物件の方が、家賃を上げられるポテンシャルがあるから、そういった物件を購入するとのことです。経験を積み、プロとしての動きができるようになってきたら、その投資法も良いかもしれませんね。

みなさんは、オーナーチェンジ物件を購入するとき、どういった視点で購入されていますか?

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