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みなさんおはようございます。

昨日は、上海にいる財務部長が朝いきなり北京に出社されて、
何かと思ったら、中国工商銀行の取引先が集まる大きな会
があるから来たということでした。

日本にいた時は、スケジュール管理が厳格に行われていたので、
財経部の人間であれば、WEB上のスケジューラーを見れば、
誰が何をしているのか分かったのですが、中国ではそういった習慣が
ないため、みんなホワイトボードにスケジュールを書いています。

しかも人によっては、書き込まない人もいるので、かなり緩くなっています。
これもまた、中国ってアバウトだなと感じる1つの要素ですね。

今日は、昨日申し上げた家賃の件について、補足説明というか、
それに関連する注意点を皆さんにお伝えしたいと思います。

まず、オーナーチェンジ物件とは、既に入居者が入居している状態の
物件のことをいいます。従って、購入後に入居者募集をする必要がなく、
それだけ見ると、初心者向けだということが言えるかと思います。

この件、以前にも申し上げたんですが、僕が今回の件で実際に経験したので、
再度お伝えしていますが、オーナーチェンジ物件の利回りはそのまま続くと思わない方が良いです。

というのも、一時的に家賃をアップしている場合であったり、
敷金・礼金をゼロにしてるから、家賃をアップしているなど、
通常と比べて違う条件があるからこそ、周辺家賃相場よりも高値で
貸出しているという状況が結構あるからです。

売主としては、家賃を一時的にあげて、利回りを高くした方が、
売却価格が上がるわけですから、だったら、他の条件を下げてでも、
家賃を上げようとします。

実際、一昨日家賃減額の要求を2つ物件から受けたという話をしましたが、
どちらも確かに、周辺家賃相場と比べると高い家賃で設定されていました。
そのうち、一つは、敷金ゼロ、そして更新料もゼロという特別条件で貸出しています。
だからこそ、家賃が高く取れていたわけです。

今となっては、売主が売却の事を考えて、
そういった家賃操作をしていたのかは確認しようがありませんが、
意図的に捜査していた可能性は十分あると思っています。

ただ今日言いたいことは、オーナーチェンジ物件を購入した時の家賃が高かろうと、安かろうと
結局は、大枠周辺家賃相場に落ち着くということです。

オーナーチェンジ物件購入時の入居者がその後、
20年間、30年間住み続けることはないでしょう。

そう考えると、いつかは周辺相場の家賃に落ち着くと考えるべきです。

従って、オーナーチェンジ物件を購入する際の利回りというのは、
購入時に入居している入居者の家賃をベースに計算するのではなく、
周辺家賃相場を基に計算する方法が保守的だと思います。

周辺家賃相場は、その物件周辺の不動産屋を回って、
物件の条件を見せれば、大体の範囲は分かってきます。

実際、僕は中国に来る前に、全ての物件において、
周辺不動産屋を回り、家賃相場を聞いていたのですが、
今回減額された家賃はその範囲内になりました。そういう意味で、
やはり、彼らが言ってきた家賃相場は正しいものだったと言えます。

また、それとは別に、家賃は下がっていくものです。
なぜなら、築年数が古くなればなるほど家賃は下がっていくのが通常だからです。
そう考えると、やはり、不動産投資そんなに甘くはないかなと感じはいます。

では、どうやって経営を改善するか?

ですが、これは永遠のテーマになりますが、
まずは、コストカットかなと思います。

リフォームに関しても自分でできる部分は自分で行う。
入居者募集に関しても、自分でできるのであれば自分で行う。
こういった過程をふんでも良いのかなと思います。

それもまた経験になると思いますので。
と、ちょっと話がずれましたが、
みなさん、オーナーチェンジ物件を購入する際は、
利回りの計算方法に気を付けて下さい。

購入当時の入居者家賃をベースにした利回りが続くと思うと、
痛い目にあう可能性もありますので。

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