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先週中盤にアットホームを通じて全所有物件のスピード売却査定を行ったのですが、今週中ごろには既に全ての会社から回答をいただきました。それにしても早いですね。

その中で、ある程度の売却益が見込める物件に関しては既に専任媒介をお願いさせていただいたのですが、改めてですが、オーナーチェンジ物件としての売却と実需としての売却金額の違いに驚かされました。

 

僕が購入した物件は、投資用物件ではなく、分譲マンションです。

つまり、賃貸面積を出来る限り区切って坪当たりの家賃を上げる、共有部分の面積を出来る限り狭くして、全体の賃貸可能面積を出来る限り広くするといった投資的な視点では建築されていません。

 

それよりも、住む方々がいかに快適に過ごすことが出来るのか?ということを重視したのが分譲マンションです。

 

なので、投資用物件として分譲マンションを売却しようと思うとどうしても利回りの面では投資用物件に叶わず、投資用として売却すると価格が安くついてしまいます。

 

しかし、投資用物件にはない強みはとにかく住む場所としては格違いということです。

投資用としての利回りは誇れるものではありませんが、共有部分の造りや、1部屋当たりの広さを考えると、明らかに分譲マンションに軍配が上がります。

 

投資的に考えると1部屋当たりの面積を広くすることはかなり非効率なので、

基本、投資用マンションで50㎡超という物件はないです。

 

なので、投資用ではなく本当にそこに住みたいと考えている方に売却した方が価格は絶対的に上がります。

 

イメージまでに具体的な金額をだせていただくと、僕が購入した物件は、大体3,000万円弱の2,900万円前後で購入した物件しかありません。

 

現在5年半前後、保有してから経過しましたが、売却額のイメージは、実需で売るのであれば3,000万円超、オーナーチェンジだと2,500万円というパターンが多いです。

 

もちろん中には、購入したエリアのブランド力がそこまでなく、今現在家賃収入が相場よりも高く取れている物件に関しては、オーナーチェンジ物件と実需物件ベースではあまり売却金額が変わらない物件もあります。

 

でも少なくとも、実需で売却できれば残債以上のキャッシュは残る可能性が非常に高い事は分かりました。

 

しかし、これは良い事でもあるのですが、現在満室経営中です。

なので、部屋の状態が確認できないですし、そこに住もうと考えている方には売却できない状況です。しかも、今のところ特に退去予定というのはありません。

 

立ち退き料を数百万円支払ってまでやることではないので、

普通に解約されるのを待つのみです。

5つの物件のうち、2つに的を絞っているのですが、その2つの物件の入居者が1年程度で退去してくれるかは分かりません。まさにロシアンルーレット状態です。

 

ただし、次の投資に向かうためには必要な資産整理なので、

なんとかここ1年程度の間に1つ売却できればと思います。

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