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みなさんこんにちは。

昨日は、日本人の友人と飲みに行きました。
彼とは去年8月にあってから、関係が続いているのですが、
良い飲み仲間です。そんな彼が、来月末からなんと、
成都に異動になると聞いて、ちょっと残念な気持ちになりました。

成都というと四川の首都ですが、日本人は500人程度しかいないようです。
しかも彼の上司も周りのスタッフも全て中国人、僕より一つ上なのですが、
一応、若手に属する部類だと思うで、その時期に、結構アグレッシブな人事をするなーと。
でも、彼自身は、楽しみにしているみたいで、四川でも活躍して欲しいですね。

現在、仕事で、中国の大連にある不動産の評価を行ない、その評価方法について、
監査法人と話し合いをしています。

何が議論になっているかというと、その資産近辺で実際に行われた不動産取引をベースするか、なんらかの売買価格がわかるような情報をベースとして評価額を算定するのが正しいのではないか?という指摘を受けています。

ちょっと、分かりにくかったかもしれないので、もう少し噛み砕いてお話しますが、
例えば、インターネットに東京都○○区の不動産は1万円/㎡という情報があったとします。

監査法人は、こういった情報があるんだからこの情報を基にして、計算すればいいんじゃないの?と指摘していきたいます。

でも僕たちの主張は、「いやいや、それはあくまで情報であって、実際に取引される金額は違うでしょ。

僕たちが不動産を所有している地区は保税区という特殊な地域で、だれもが不動産の売買をできるわけではないし、そんなインターネットにのってる価格通りに売買なんてされない。最近3年間では、その保税区近辺での売買事例がないんだから、やっぱり収益還元法を使って評価すべきでしょ」と行った感じです。

こういった議論が続いているのですが、彼らの気持ちもわからないでもありません。

人間、そういった1㎡あたりの標準価格等、そういった標準を出されるとそれを参考にしたくなるものです。

でも、それが全てに適用できるかと言えば、そういうケースじじゃないほうが多いのではないかと思います。

これを、不動産投資に結びつけて考えてみると、よくインターネット上で見る不動産価格、あれが最終ではないということです。

実は、その物件には特殊なマイナス要因があり、値引きできるだとか、入居者に問題があるだとか、物件によって特殊要因はそれぞれです。つまり、インターネットに記載がある価格が全てではないということです。

僕は、この評価についていつも申し上げていることがありますが、それはまず誰もが納得する評価なんてまずないと、であれば、自分にとって有利な方法で評価をする。ということです。これは、不動産売買でもいえます。

不動産を購入するときは、その不動産が持っているマイナス要素を調べ上げ、それを交渉で使い、できる限り低い評価で購入する。不動産を売却するときには、逆の動作です。不動産がもっているプラスの要素を調べ上げ、それを交渉で使い、出来る限り高い値段で不動産を売却する。これが、基本動作です。

購入時の不動産価格を下げることは、利回り上昇に直接影響してきます。この交渉力というのも、不動産投資家として必要な能力です。

僕が、今仕事で説明している論理は、「大連保税区の物件は、現在人民元高になっている状況下で、中国から海外向けの輸出が減っている。輸出が減るということは、保税区の倉庫の機能も下がり、売上も下がる。しかも、買い手としては保税区の物件なので、倉庫業者等限られた業種の会社しかない。そう考えると、決して売買価格は標準化できるものでないし、そもそも売却できるかどうかも分からない。そんな中で、インターネットで公表している標準価格で僕たちの会社が所有している物件を評価することに疑問を感じる」といった感じです。

ちょっと、わからない部分もあったかもしれませんが、大事なことは自分なりに論理を立てた上で交渉に臨むことです。その場限りで作った論理っていうのは、やはりボロが出ます。

物件の条件は申し分ないけど、不動産価格が高すぎる物件がもしあれば、そういった姿勢で値下げ交渉をしてみてはいかがでしょうか?必ず成功するとは言えませんが、そういった交渉を繰り返すことにより、値下げ、値上げ交渉のテクニックが磨かれていくはずです。

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