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今日はたらればの話ですが、色々と投資経験を積み、実際の賃貸経営の良いところであったり、苦労するところを実感しているからこそ、深いことを考えられるのかなと思い、考えてみることにしました。

 

もし、1億円あったらどういった不動産投資をするのか?という話です。

 

結論から申し上げると、僕は競合が少ない優良物件を購入しに行くという選択をする可能性が高いと思っています。

 

1億円というキャッシュがあれば、物件価格9,000万円程度までであれば、全額キャッシュでの購入が可能になります。この金額を全額キャッシュで購入できる方というのはあまり多くはないので、融資出にくい物件だけど、将来性があり、かつ、保有した後も安定的にキャッシュを生んでくれそうな物件を購入したいと思います。

 

融資が出にくい物件とはどういった物件か?

 

という疑問を持たれる方が多いと思いますが、これは色んな観点があるかと思います。

 

僕は1つの築年数が古い、都心の物件が挙げられるのかなと思います。

 

不動産投資で最悪の結果が自己破産だとすれば、購入した時点で購入した価格よりも高く売れる可能性が高い物件を購入することが出来れば、ほぼ負けなくなります。この原則を忘れがちですし、僕も忘れている時期がありました。

 

でも、何回か購入~売却までのサイクルを繰り返すと、売却時にどの程度売れるのかって大事だと気づきます。考えれば簡単なんですけどね。

 

そこで、都心の築年数50年の木造物件があったとして、おそらくフルローンはかなり厳しいと思います。ただし、例えば、物件価格が9,000万円に対して、土地値が7,000万円とかあれば、最悪更地で売却したとしても、2,000万円の損失で終わります。

 

しかし、実際は都心の立地が良い物件は、上物を立てれば、将来的に賃貸需要が急激に下がることは考えにくいので、比較的安定的に稼働させることが出来ますし、木造であれば、解体費や新築費が比較的少ないので、長期的な運用を考えることが出来ます。

 

やはり、何事も出口戦略なのかなと思います。

もちろん、月々のキャッシュフローが赤字では話になりません。月々のキャッシュフローもある程度利率が高く、出口戦略を考えても、大きく損失を出すことが考えにくいと考えると、潤沢なキャッシュという利点を活かした、都心の土地値割合が高く、立地が良い物件なのかなーと今は思います。

 

都心の最寄り駅徒歩5分圏内であれば、仮に将来的に土地値が下がることがあっても、賃貸需要が急激に下がることは考えにくいので、持ち続けても良いですからね。

 

といっても、今はそこまで余裕があるわけではないので、将来的には立地を都心に移していくことは視野に入れつつも、まずは目の前にあることを1つずつこなしていきたいと思います。

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