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みなさんおはようございます。

今日から4日間の出張です。
僕は現在、経理部所属ということで、あまり出張機会はないのですが、今回上司が変わるということで、仕事の引継ぎにご一緒させていただく次第です。
といっても、僕の仕事は飲み要員。
月、火、水と全てに飲み会が入っているんで、いつもとは違った怖さもあります。
しかも、相手は中国人。
その状況も逐次ご報告させていただきます。笑

今日のタイトル、僕は常常お世話になっている不動産屋の方に言われていました。
「融資を受けるために、物件を担保として差し出すのであれば、お金を出して出ていってもらっても良いから、入居者を追い出したほうが良い」

これは、聞いて「ん?」と疑問におもっていましたが、
ファイナンシャルプランナーの勉強を進める中で、それがなぜなのかということが理解できたので、今日はそのお話をしたいと思います。

普通に考えると、入居者がいる物件の方が、家賃も入ってくるわけだし、空室物件よりも価値があると考えると思います。僕もそうでした。

でも、それは利回り的にということになります。

不動産の価値を図るときには、当人がその不動産の所有に対してどの程度の割合で、権利を保有しているのか?ということが大事です。

ちょっと分かりにくいかもなんで、例を出してお話します。

まず、みなさん借地権というのをご存知でしょうか?

借地権というのは、土地を所有している方から土地を借りるという権利のことを言うのですが、例えば、その借地権の権利割合が70%だったとします。

そうすると、その土地の所有者の権利というのは、30%(100%-70%)ということになります。
不動産価格が1億円だった場合、その所有者の権利持分部分は3,000万円ということになります。

でも実際に、所有権は分割できるわけではないので、この70%という数値は、国税庁が毎年公表している路線価に基づいて行なっています。つまり、そういう“決め”で計算しているということです。

そして、なぜ入居者がいる物件が空室物件よりも価値が低くなるのかという本題に移りますが、それは、入居者にも、借家権という権利が認められているためです。

例えば、その借家権が30%だった場合、所有者の持分は70%となり、物件の70%分が所有者が所有している物件の担保価値となります。

これは、融資を受ける際にはマイナスなんですが、相続するときなどは非常に好まれます。
なぜなら、相続税が少なくなるためです。

なので、時と状況によって、こういった操作をできるということは知っていても損はしないと思うので、今日ここで、こういった話があるということは覚えましょう。

ただ、実際、僕が次に不動産を購入する際、融資として差し出す物件を、わざと空室として差し出すかは別の話ではあります。空室にした場合、その間、家賃は入ってこないため、キャッシュフロー敵に厳しいですからね。。。

その時に、ある程度のキャッシュフロー上の余裕があれば別ですが、おそらく1年後、2年後ではそのような状態に放っていない可能性が高いため、融資を受ける時の、物件の状況に従うということになりかと思います。

この点、また僕が実際融資を受けるときに、実情をご報告したいと思います。

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