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みなさんおはようございます。

3日前から雨が降ったりやんだりで、雨があまり降らない北京では
稀な3日間でしたが、そのおかげで今日は、さわやかな朝です。
雲一つない、日本と同じような空気です。
来週の土曜日から9日間日本で夏休みを過ごすのですが、
約4か月ぶりの帰国かなり楽しみです。
今回は9日間あるので、色々な友人と会うことができます。
旅行はいけないのですが、まぁそういう夏休みもありですよね。

僕はこのブログで、入居者募集をする際には、直接不動産屋へ出向いて
自分の物件を募集する方法が一番良いという話をしていましたが、
今日はその入居者募集についてお話ししたいと思います。

僕が、不動産投資を始めた当初、最初に空室を経験した時、
かなりやる気があり(今がないというわけではありませんがw)、
自分でその物件のマイソクを作成し、それを直接不動産屋へ出向いて、
配りました。

多くの担当者の方は、快く受け取ってくれたし、
僕の前では「頑張ります」と言って下さいました。
僕的には、この方法は効果的だと思っていました。

が、最近知ったのですが、わざわざ出向いてくれた大家の面前では、
いい態度を取ったとしても、実は、帰った後、そのマイソクを捨ててしまっている
担当者もいるかもしれないということです。

大家としては、大変悲しい話ですが、
大家が作成したマイソクは、宅建業法で規定されている情報が、
全て記載されていないし、何より、そういった形で、直接不動産屋へ出向いて
自分の物件を広告している方は、近隣の不動産屋にも同じような事をしている
と思われ、本気で入居者募集をしてくれないという可能性もあるらしいのです。

確かに、直接不動産屋へ出向いて、入居者募集のお願いをしに行くときには、
1つの不動産業者だけではなく、複数の不動産業者にお願いしに行きます。

そして、何より、その大家の方がどんなにいい人であっても、
空室物件の内容が厳しいものであったら、不動産屋としては、お客さんに悪い物件を勧めるわけにもいかず、やはり、決まるまでに時間がかかるということです。

つまり、ダメな物件はいくら頑張ってもダメだということです。

でも、このダメというのは、立地等、変えられない条件の事を言っているのではありません。
変えられる条件のことを言っています。

つまり、内装、鍵の設置、家賃の金額等々の事です。
他と比べて見劣る物件を、大家と不動産屋のコネクションが強いからと言って、
優先的に勧めてもらえるほど甘くはないということです。

僕はこの変えられる条件の中で、一番努力が必要だけど、
他の大家と差別化をつけられるポイントは、ズバリ内装だと
今のところ考えています。

外観を変えることは、費用も時間もかかるので、なかなか難しいことですが、
内装はちょっとした工夫で、他の物件と差別化をすることが可能です。
その際に、考えるべきこと。

それは、「ターゲット」です。

どんな人に住んでもらいたいのか?それをイメージしながら、
内装の形を考えると、差別化につながります。もちろん費用対効果も
考えなければいけないので、限られた資源をどのように使うかということを、
考えなければいけません。

こういったものは、1回自分の形が出来てしまうと強いです。
自分の形が出来てしまえば、リフォームをお願いする業者も固まり、
依頼作業が削減できますし、考えなければいけない時間も減り、
他の事に時間を使うことができます。

なので、入居者募集をする際には、まず自分の物件自体が差別化できるかどうか?
を真剣に考えてみて下さい。入居者募集はそれからの話です。

どんなに、入居者募集を入念にやったとしても、物件自体がしょぼいと、やはり、
募集には時間がかかります。この部分、勘違いしないように気を付けて下さい。
そして、そこまで真剣に考えている大家っていうのは意外と少ないです。

やっぱり、大家は割合的に、金持ちボンボンの方が比較的多いのでしょう。
少しの工夫でいいのです。
そうすれば差別化の道が開けてきます。
頑張って探していきましょう。

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